24.08.2020Urteil: Zuständigkeiten für Instandhaltung von getrennten Gebäuden in einer Wohnanlage:

In der Teilungserklärung einer aus vier Häusern und einer Tiefgarage bestehenden Wohnanlage sind unter § 3 „Trennung der Mehrfamilienhäuser und der Tiefgarage“ die Zuständigkeiten für die Verwaltung und Instandhaltung der Wohngebäude festgeschrieben. Die Anlage besteht aus den Häusern A bis D, von denen das Haus C ein Altbau ist, wohingegen die Häuser A, B, D sowie die Tiefgarage neu errichtet wurden. In der Teilungserklärung ist festgeschrieben, dass die einzelnen Häuser verwaltungsmäßig und instandhaltungsmäßig so voneinander getrennt sind, dass sie als real geteilte Grundstücke zu behandeln sind. Lediglich die nicht überbauten Grundstücksflächen, die nicht als Sondernutzungsfläche zugeordnet sind, werden von allen Eigentümern und Teileigentümern verwaltet.

Aufgrund eines Feuchtigkeitsschadens im Haus C, der nach Sanierungsarbeiten aufgetreten ist, wurde in der Eigentümerversammlung des Hauses C beschlossen, einen Experten mit der Diagnostik des Mauerwerks sowie der Erstellung eines Sanierungskonzepts zu beauftragen. Die Kosten von höchstens 18.000 Euro sollen von den Instandhaltungsrücklagen der Eigentümer des Hauses C getragen werden. Eine der Eigentümerinnen des betroffenen Hauses C erhebt gegen den gefassten Beschluss eine Anfechtungsklage (AZ V ZR 199/19). Sie vertritt die Meinung, dass alle Eigentümer der Wohnanlage (Haus A-D) für die Kosten aufkommen müssen, da sich diese auf die Behebung von anfänglichen Baumängeln beziehen.

Somit nimmt die Klägerin Bezug auf den in der Teilungserklärung festgeschriebenen Paragrafen, wonach die Kosten für spätere Instandsetzungsmaßnahmen allen fünf Verwaltungseinheiten zur Last gelegt werden. Das Amts- und Landgericht gibt der Klage statt und begründet die Entscheidung damit, dass die Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung gemäß § 16 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich getragen werden müssen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt die Urteile auf und lehnt die Klage der Eigentümerin ab. Denn Wohnhäuser in einer Wohneigentumsanlage, die wirtschaftlich voneinander getrennt werden und als realgeteilte Grundstücke gelten, unterliegen baurechtlichen Bestimmungen. Die rechtlichen Angelegenheiten und die Trennung der Zuständigkeiten in einzelne Parteien ist nur dann wirksam, wenn jede Untergemeinschaft wirtschaftlich für sich selbst zuständig ist. Dies betrifft auch „spätere Instandhaltungsmaßnahmen“, die auf anfängliche Fehler zurückzuführen sind.

Zurück zur Übersicht